Das Landgericht (LG) Heidelberg hat mit Urteil vom 30. Juli 2020 entschieden, dass eine Minderung der Gewerbemiete aufgrund behördlich angeordneter Schließung der Geschäftsräume grundsätzlich nicht möglich ist.
LG Heidelberg, Urteil vom 30. Juli 2020, Az.: 5 O 66/20
Sachverhalt
Vermieter und Mieter hatten einen Mietvertrag über Verkaufs- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäfts geschlossen. Aufgrund der Corona-Verordnung musste der Mieter sein Geschäft vom 18. März bis 19. April 2020 schließen. Er zahlte deshalb die April-Miete nicht. Der Vermieter forderte den Mieter erfolglos auf, die ausstehende Miete zu überweisen. Schließlich klagte er das Geld gerichtlich ein.
Die Entscheidung
Das LG Heidelberg entschied, dass der Mieter die Miete bezahlen muss. Es liege weder ein Fall der Mietminderung aufgrund eines Sachmangels der Mietsache vor, noch eine Unmöglichkeit der Gebrauchsüberlassung oder ein Fall der Störung der Geschäftsgrundlage.
Der Mieter konnte sich nicht auf eine Minderung der Miete gem. § 536 Abs. 1 BGB berufen. Denn die Tauglichkeit der Mieträume zum vertragsgemäßen Gebrauch war nicht eingeschränkt. Die behördliche Anordnung hatte ihre Ursache nicht in der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der Geschäftsräume. Maßnahmen die nur den geschäftlichen Erfolg des Mieters beeinträchtigen, fallen in dessen Risikobereich. Das Verwendungsrisiko – bei der gewerblichen Miete vor allem das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können – trägt allein der Mieter. Der Vermieter ist demgegenüber nur verpflichtet, die Mietsache in einem Zustand zu erhalten, der dem Mieter die vertraglich vorgesehene Nutzung ermöglicht.
Nach Ansicht des Gerichts lag auch kein Fall der Unmöglichkeit nach § 275 BGB vor, der zur Folge hätte, dass die Zahlungsverpflichtung des Mieters entfällt. Der Vermieter muss dem Mieter in diesem Zusammenhang nur eine Gebrauchsmöglichkeit verschaffen, eine Störung, welche die Nutzungstätigkeit des Mieters betrifft, berechtigt diesen nicht zur Aussetzung der Mietzinszahlungen. Auch hier ist das Verwendungsrisiko dem Mieter zugewiesen.
Eine Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB kam hier auch nicht in Betracht. Denn das wäre nur der Fall, wenn der Mieter durch die Schließung in seiner Existenz bedroht wird oder eine vergleichbare wirtschaftliche Beeinträchtigung erleidet, es für ihn unzumutbar wäre am unveränderten Vertrag festzuhalten. Allein die Tatsache, dass er Umsatzausfälle hatte, reichte nicht. Vielmehr hätte der Mieter auch den Onlinehandel ausweiten können. Außerdem sprach auch der begrenzte Zeitraum der Schließung von nur viereinhalb Wochen (26 Arbeitstage) entscheidend gegen eine Unzumutbarkeit.
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