Heizkostenverordnung
Bei Betriebs- und Heizkostenabrechnung zählt grundsätzlich die tatsächliche Wohnfläche

HeizungDer Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 30. Mai 2018 entschieden, dass es auch bei Betriebskosten, sofern und soweit sie nach Wohnfläche abzurechnen sind, auf die tatsächliche Wohnfläche ankommt und nicht auf die im Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße. Damit gilt für Betriebs- und Heizkostenabrechnungen der gleiche Grundsatz wie für Mieterhöhungen nach § 558 BGB, wonach die von der Rechtsprechung vormals entwickelte sogenannte „Zehn-Prozent-Toleranz“ keine Anwendung mehr findet. Bei der Mietminderung bleibt es hingegen bei der bisherigen Rechtsprechung.

Sachverhalt

In einem mit dem Rechtsvorgänger des Vermieters geschlossenen Mietvertrag über eine Erdgeschosswohnung heißt es in § 1 zur Wohnfläche: „Die Wohnfläche ist mit 74,59 m² vereinbart“. Nach dem Erwerb der Wohnung durch den neuen Eigentümer stellte sich diese Angabe als unzutreffend heraus, da die wahre (beheizte) Wohnfläche 78,22 Quadratmeter beträgt. Nach den vertraglichen Vereinbarungen haben die betroffenen Mieter – neben der Grundmiete und einer Betriebskostenpauschale – monatliche Heizkostenvorauszahlungen zu leisten, über die jährlich abgerechnet wird.

Mit einem entsprechenden Schreiben rechnete der klagende Vermieter die Heizkosten für die Wirtschaftsjahre 2013 und 2014 unter Zugrundelegung der tatsächlichen Quadratmeterzahl der beheizten Wohnfläche ab. Danach ergaben sich jeweils Guthaben in Höhe von 296,06 Euro (für das Wirtschaftsjahr 2014) sowie in Höhe von 554,09 Euro (für das Wirtschaftsjahr 2015) zugunsten der beklagten Mieter.

Die Mieter errechneten ihrerseits auf der Grundlage der mietvertraglich vereinbarten (geringeren) Wohnfläche weitere Guthaben in Höhe von 26,55 Euro (für 2013) sowie in Höhe von 15,91 Euro (für 2014). Die genannten Beträge behielten die Mieter bei den Mietzahlungen für die Monate Mai 2015 und Dezember 2015 ein und überwiesen entsprechend weniger Miete an den Vermieter.
Mit der Klage nimmt der Vermieter die Mieter auf Zahlung von 42,46 Euro nebst Zinsen in Anspruch.

Entscheidung

Der BGH hat entschieden, dass dem Vermieter der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete nach § 535 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag zustehe.

Der BGH führt aus, dass auch Betriebskosten, sofern und soweit sie nach Wohnfläche abzurechnen sind, und zu denen bei eröffnetem Anwendungsbereich (§ 1 HeizkostenV) – jedenfalls zu einem bestimmten Prozentsatz (§ 6 Abs. 1 Satz 1, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) – auch Heizkosten zählen, nach den tatsächlichen Gegebenheiten und nicht nach den von subjektiven Vorstellungen geprägten Parteivereinbarungen zur Wohnfläche abzurechnen sind.

Zur Begründung führt der BGH im Wesentlichen aus, dass, selbst wenn bei der Umlage von Betriebskosten absolute Verteilungsgerechtigkeit nicht zu erreichen sei und eine solche auch vom Gesetz nicht verlangt werde, eine in der gebotenen Gesamtschau angemessene und nach allen Seiten hin interessengerechte Verteilung von Betriebskosten doch jedenfalls grundsätzlich erfordere, dass objektiv entstandene und für eine geschlossene Wirtschaftseinheit einheitlich erfasste Betriebskosten nach einem objektiven Abrechnungsmaßstab umgelegt werden sollen, der gleichermaßen für alle zur Wirtschaftseinheit zählenden Nutzer gelte. Damit scheiden im Allgemeinen subjektive Vorstellungen einzelner Mietvertragsparteien zur Wohnungsgröße, die ihren Ausdruck in einer Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnfläche gefunden haben, schon von vornherein als tauglicher Abrechnungsmaßstab aus (Urteil des BGH vom 30. Mai 2017, Az.: VIII ZR 220/17).

Anmerkung

Mit dieser Entscheidung gibt der BGH nun auch für den Bereich des Betriebskostenrechts ausdrücklich seine bisherige Zehn-Prozent-Rechtsprechung auf. Er verweist in seiner Begründung explizit darauf, dass er an früheren Entscheidungen des BGH, in denen Abweichungen von bis zu zehn Prozent von der vereinbarten zu der tatsächlichen Wohnfläche auch im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung als unbeachtlich angesehen wurden (Senatsurteil vom 31. Oktober 2007, Az.: VIII ZR 261/06, a. a. O.), nicht mehr festhält. Bei Betriebs- und Heizkostenabrechnungen kommt es – sofern diese ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden – nur noch auf die tatsächliche Wohnfläche an. Der BGH setzt damit seine Rechtsprechung aus dem Jahr 2015 fort, wonach es auch bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) auf die tatsächliche Wohnfläche und nicht auf die vereinbarte Wohnfläche ankomme.

Nicht übertragbar ist die Rechtsprechung allerdings auf eine Mietminderung nach § 536 BGB. Hier geht der Senat in ständiger Rechtsprechung auch weiterhin davon aus, dass ein zur Minderung der Miete berechtigender Mangel der Wohnung im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB infolge der Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) dann gegeben ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt. Abweichungen von diesem Grundsatz dürften damit nach wie vor nur im Einzelfall möglich sein. Dann aber muss der Mieter darlegen und beweisen, dass auch bei einer Abweichung von unter zehn Prozent ein erheblicher Mangel vorliegt. Denn gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB bleibt eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit außer Betracht.

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