Mietrecht
Reinigungspflicht des Mieters

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Beschluss vom 21. August 2018 entschieden, dass die Mieter einer Loft-Wohnung mit großflächigen Fenstern keinen Anspruch gegenüber dem Vermieter auf Reinigung dieser Fenster haben.

Sachverhalt

Die Mieter bewohnen eine Loft-Wohnung im ersten Obergeschoss eines ehemaligen Fabrikgebäudes in Mainz. Das Gebäude verfügt über eine großflächige Fensterfront, die sich derart an die Wohnung erstreckt, dass sich vor mehreren Räumen Fenstersegmente befinden, die eine Fläche von 1,3 x 2,75 Meter aufweisen und in deren Mitte sich jeweils ein Fenster mit einer Fläche von 0,6 x 1,25 Meter öffnen lässt, während der übrige Teil des jeweiligen Glassegments nicht zu öffnen ist.

Der Vermieter ließ die Fensterfassade zweimal jährlich, jeweils im April und Oktober, durch ein Unternehmen auf eigene Kosten reinigen, ohne eine entsprechende Verpflichtung anzuerkennen. Die Mieter wollten mit der Klage erreichen, dass der Vermieter zu einer mindestens vierteljährlichen Reinigung der nicht zu öffnenden Glassegmente verurteilt wird, da diese witterungsbedingt schnell verschmutzen, was den Blick nach außen beeinträchtige und so den Wohnwert mindere, und eine Reinigung der starren Teile der Fenstersegmente mit großen Schwierigkeiten verbunden sei.

Entscheidung

Der BGH hat entschieden, dass den Mietern dem Grunde nach ein Anspruch auf Fensterreinigung durch den Vermieter nicht zusteht. Die Reinigungspflicht der Flächen der Mietwohnung einschließlich der Außenflächen der Wohnungsfenster, zu denen auch etwaige nicht zu öffnende Glasbestandteile sowie die Fensterrahmen gehören, obliegt grundsätzlich dem Mieter, soweit die Mietvertragsparteien – wie hier – keine abweichende Vereinbarung getroffen haben. Denn der Vermieter schuldet dem Mieter keine Erhaltung der Mietsache in einem jeweils gereinigten Zustand; bloße Reinigungsmaßnahmen sind dementsprechend nicht Bestandteil der Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht des Vermieters.

Ferner kommt es auch nicht darauf an, ob die Reinigung der Fensterflächen vorliegend dem Mieter persönlich geleistet werden kann. Sollte dies nicht der Fall sein, kann sich der Mieter beispielsweise professioneller Hilfe bedienen.

Da die Mieter schon bereits dem Grunde nach keinen Anspruch auf eine Reinigung der Fenster haben, war es im vorliegenden Fall zudem unerheblich, ob eine vierteljährliche Reinigung tatsächlich erforderlich gewesen wäre (Beschluss des BGH vom 21. August 2018, Az.: VIII ZR 188/16).

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