Bundesfinanzministerium Referentenentwurf zur Sonderabschreibung für den Wohnungsneubau
Das Bundesfinanzministerium hat den Referentenentwurf für die ankündigte zeitlich befristete Sonderabschreibung zur Förderung des Mietwohnungsneubaus vorgelegt. Das Gesetzesvorhaben verfolgt das Ziel, durch eine Sonderabschreibung zeitnah Anreize für die Schaffung neuer Mietwohnungen im unteren und mittleren Preissegment zu setzen. Eine räumliche Beschränkung ist nicht vorgesehen.
Zu den Einzelheiten
Die Sonderabschreibung soll für die Anschaffung und Herstellung neuer Wohnungen gewährt werden (§ 7 b Abs. 1 EStG-E). Die Wohnung muss zusätzlich und erstmalig und damit neu geschaffen werden. Baumaßnahmen, die zu einer Verlegung von Wohnraum oder Erweiterung der Wohnfläche innerhalb eines Gebäudes führen, erfüllen die Fördervoraussetzungen nicht. Begünstigt sind Wohnungen im Sinne des § 181 Abs. 9 BewG in neuen oder vorhandenen Gebäuden und andere Gebäudeteile, die selbstständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind (Gebäude) sowie Eigentumswohnungen und im Teileigentum stehende Räume (Gesetzesbegründung zu § 7 b Abs. 2 EStG-E, Seite 9.
Abschreibungszeitraum: Im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren.
Abschreibungshöhe: Jährlich bis zu fünf Prozent der Bemessungsgrundlage zusätzlich zur regulären linearen AfA nach § 7 Abs. 4 EStG.
Die Sonderabschreibung soll nur in Anspruch genommen werden können (§ 7 b Abs. 2 EStG-E), wenn
der Bauantrag oder die Bauanzeige nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 gestellt worden ist
bisher nicht vorhandener Wohnraum neu geschaffen wird, der für die entgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken geeignet ist
die Anschaffungs- oder Herstellungskosten 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche – ohne Aufwendungen für das Grundstück und die Außenanlagen – nicht übersteigen (förderfähig sind nur die Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die auf die Flächen entfallen, die fremden Wohnzwecken dienen; Aufwendungen für das Grundstück und für die Außenanlagen sind – auch im Fall der Anschaffung – nicht förderfähig); die Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden gemäß § 255 HGB und den für die Einkommensbesteuerung maßgebenden Grundsätzen ermittelt; ein Überschreiten der 3.000-Euro/m²-AHK-Grenze führt zum vollständigen Ausschluss der Förderung (Gesetzesbegründung zu § 7 b Abs. 2 EStG-E, Seite 10)
die Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dient; die Einhaltung der Voraussetzung der mindestens zehnjährigen Nutzung zur entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken ist vom Anspruchsberechtigten nachzuweisen, und zwar auch dann, wenn das Gebäude innerhalb dieses Zeitraums verkauft wird (Gesetzesbegründung zu § 7 b Abs. 2 EStG-E, Seite 10)
die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der förderfähigen Wohnung (ohne Grundstück und Außenanlagen) – allerdings begrenzt auf maximal 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (§ 7 b Abs. 3 EStG-E).
sie Sonderabschreibung soll nicht in Anspruch genommen werden können, wenn dieselbe Investition unmittelbar mit Mitteln aus öffentlichen Haushalten gefördert wurde (Kumulierungsverbot – § 7 b Abs. 4 EStG-E).
Die in Anspruch genommene Sonderabschreibung soll rückgängig gemacht werden müssen, wenn
die Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren nicht der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dient
die Wohnung oder ein Gebäude mit begünstigen Wohnungen im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren veräußert wird und der Veräußerungsgewinn nicht der Körperschaftsteuer (oder Einkommensteuer) unterliegt oder
die Baukostenobergrenze (AHK maximal 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche) innerhalb der ersten drei Jahre nach der Anschaffung oder Herstellung der neuen Wohnung durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschritten wird (§ 7 b Abs. 5 EStG-E).
Die Sonderabschreibung unterfällt der De-minimis-Beihilfen-Verordnung (§ 7 b Abs. 7 EStG-E); sie wird damit nur gewährt, wenn der Anspruchsberechtigte nachweist, in welcher Höhe in den beiden vorangegangenen und im laufenden Veranlagungszeitraum De-minimis-Beihilfen gewährt wurden (zum Beispiel Gesamtbetrag gewährter De-minimis-Beihilfen innerhalb von drei Veranlagungszeiträumen maximal 200.000 Euro).
Die Sonderabschreibung soll letztmalig für den Veranlagungszeitraum 2026 in Anspruch genommen werden können, auch wenn der maßgebliche Abschreibungszeitraum noch nicht abgelaufen ist (§ 52 Abs. 15 a EStG-E). Das Gesetz soll am Tag nach der Verkündung im Bundesgesetzblatt in Kraft treten.
Die EU-Regelungen zu De-Minimis-Beihilfen begrenzen für einen Zeitraum von drei Jahren den Förderwert auf 200.000 Euro. Dieser Betrag kann zudem schon durch andere Beihilfen, wie beispielsweise bestimmte KfW-Programme oder Kommunalbürgschaften ausgeschöpft sein. Und selbst wenn der gesamte zulässige Betrag von 200.000 Euro noch zur Verfügung stehen würde, sind lediglich 27 neu gebaute Mietwohnungen in drei Jahren förderfähig (Ergebnis einer Berechnung für ein Beispiel-Unternehmen).
Der GdW hat zum Referentenentwurf eine Stellungnahme an das BMF abgegeben, die wir Ihnen gerne auf Anfrage zur Verfügung stellen. Der GdW plädiert insbesondere dafür, die lineare steuerliche Abschreibung für Gebäude von zwei auf drei Prozent zu erhöhen.
Bundesfinanzministerium
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