Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 18. Dezember 2019 entschieden, dass die Notdienstpauschale des Hausmeisters nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten, sondern zu den Verwaltungskosten, zählt. Diese sind vom Vermieter zu tragen.
BGH, Urteil vom 18. Dezember 2019, Az.: VIII ZR 62/19
Sachverhalt
Vermieter und Mieter einer Wohnung streiten über einer Position der Betriebskostenabrechnung. Diese weist eine „Notdienstpauschale“ in Höhe von 1.199,52 Euro aus, welche der Vermieter dem Hausmeister für dessen Notdienstbereitschaft bei Störungsfällen wie beispielsweise Stromausfall, Heizungsausfall oder Wasserrohrbruch außerhalb der üblichen Geschäftszeiten gezahlt hatte. Der Mieter zahlt den auf ihn fallenden Anteil in Höhe von 102,48 Euro nicht, da diese Kosten nach seiner Auffassung nicht umlagefähig sind. Der Vermieter klagte auf Zahlung.
Die Entscheidung
Der BGH bestätigte die Vorinstanzen mit seinem Urteil und entschied, dass der Mieter die Notdienstpauschale nicht zu zahlen hat, da es sich dabei nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um Verwaltungskosten handelt, die der Vermieter zu tragen hat.
Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.
Von den umlagefähigen Betriebskosten abzugrenzen sind einerseits Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung sowie andererseits Verwaltungskosten.
Aufwendungen für Instandsetzung und Instandhaltung werden durch Reparatur und Wiederbeschaffung verursacht und müssen zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs erbracht werden, um die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen.
Bei den ebenfalls nicht auf den Mieter umlagefähigen Verwaltungskosten handelt es sich um die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, der Aufsicht und der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, sowie um die Kosten der Prüfungen des Jahresabschlusses und der Geschäftsführung.
Zu den als Betriebskosten umlagefähigen Kosten für den Hausmeister gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge sowie alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hausmeister für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft. Es handelt sich dabei um Aufwendungen für bestimmte Wartungs-, Reinigungs- und Pflegetätigkeiten. Diese Aufgaben sind dadurch gekennzeichnet, dass sie routinemäßig in bestimmten Intervallen durchgeführt werden. Das sind zum Beispiel die Überwachung, dass Rettungs- oder Fluchtwege nicht zugestellt sind, Abflüsse im Keller oder auf dem Grundstück freiliegen, die Beleuchtung von Gemeinschaftsflächen funktioniert, der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht des Vermieters (Frostschutz, Brandschutz) genügt wird und die Hausordnung (Treppenhausreinigung, Winterdienst, Ruhezeiten) eingehalten wird.
Die Notdienstpauschale wird hingegen für die Bereithaltung zur Entgegennahme von Mängel-, Schadens-, oder Notfallmeldungen und die darauffolgende Veranlassung von Reparaturmaßnahmen gezahlt. Während der normalen Geschäftszeiten gehen die Meldungen üblicherweise bei der Hausverwaltung oder dem Vermieter ein, und diese veranlassen dann erforderlichenfalls Reparaturmaßnahmen durch eine Fachfirma. Es handelt sich also um eine Verwaltungstätigkeit, die außerhalb der Geschäftszeiten nicht anders zu beurteilen ist.
Weitere Ausführungen
Bisher wurde in der Rechtsprechung der Instanzgerichte überwiegend die Auffassung vertreten, dass es sich bei solchen Kosten um umlagefähige Betriebskosten handele. Begründet wurde das zum Teil damit, dass die Stellung einer Notdienstbereitschaft im Interesse des Mieters liege, zum Teil damit, dass Notdienstpauschalen regelmäßig auch in Wartungsverträgen für technische Einrichtungen eines Mietobjekts (etwa Heizungsanlage, Aufzug, Klimaanlage oder Hauselektrik) enthalten seien und in diesem Zusammenhang umlagefähig seien.
Der BGH entschied nun anders. Bei den Betriebskosten im Allgemeinen komme es gerade nicht darauf an, ob sie im Interesse des Mieters liegen. Ferner sei die Vergütung im Rahmen von Wartungsverträgen nicht vollständig umlagefähig, sondern auch hier zu differenzieren, ob und in welchem Umfang Leistungen im Sinne des Betriebskostenrechts oder anderweitige Leistungen, etwa Reparaturen, abgegolten werden.
Ausnahme: Rufbereitschaft für Aufzüge
Ausnahmsweise können die Kosten für eine Notrufbereitschaft als Betriebskosten umlagefähig sein, nämlich soweit diese die Überwachung von Aufzügen betrifft. Diese sind in der Betriebskostenverordnung ausdrücklich benannt. Dies beruht darauf, dass hinsichtlich der Sicherheit von Aufzügen besondere Vorschriften gelten, die Vermieter beachten müssen.
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