Wahl der Fachausschussvorsitzenden
Die Vorsitzenden im Gespräch

In den letzten Sitzungen der Fachausschüsse wurden die Vorsitzenden neu gewählt. Einige Vorsitzenden stellte sich zur Wiederwahl und wurden bestätigt, aber es gibt auch neue Gesichter. Um die Arbeit und Themen der Ausschüsse vorzustellen, hat die Redaktion mit allen Vorsitzenden gesprochen und ihnen Fragen gestellt. Die Bandbreite an Themen ist groß und die Herausforderungen für die Wohnungsunternehmen in den nächsten Jahren vielfältig. Lesen Sie selbst, über Themen, Ziele, Herausforderungen und Lösungsansätze, die die Vorsitzenden der Fachausschüsse beschreiben.

Tokarski, UlrichUlrich Tokarski, Vorsitzender des Fachausschusses für Genossenschaften
Volks- Bau- und Sparverein Frankfurt am Main eG, Frankfurt am Main

In Zeiten von Corona kann die Mitgliederversammlung auch virtuell oder im schriftlichen Umlaufverfahren durchgeführt werden. Welche Hürden gibt es dabei? Warum haben Sie von diesen Möglichkeiten keinen Gebrauch gemacht?

Grundsätzlich hat die persönliche Aussprache bei Generalversammlungen von Genossenschaften einen hohen Stellenwert. Dies lässt sich weder im Umlaufverfahren noch virtuell zufriedenstellend bewerkstelligen.

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Glücklicherweise besteht die Generalversammlung für unsere Genossenschaft aus einer Vertreterversammlung. Dadurch war von vornherein sichergestellt, dass die maximale Teilnehmerzahl unter der damals geltenden Grenze von 100 Personen lag. In Verbindung mit einem schlüssigen Hygienekonzept und unter Beachtung aller Corona-Auflagen konnten wir somit im Juni 2020 problemlos eine Präsenzveranstaltung mit reger Beteiligung durchführen

Die geplante Mietspiegelreform, die mögliche Streichung der Umlagefähigkeit des Breitbandanschlusses, eine CO2-Bepreisung, Änderung der Heizkostenverordnung, das Thema Förderung, die Mieterschutzverordnung in Hessen bzw. Verlängerung und Ausweitung der Mietpreisbremse in RLP – ein Teil der zahlreichen Themen der aktuellen Wohnungspolitik - auf welche Themen blicken die Wohnungsgenossenschaften mit besonderem Augenmerk?

Die Schwerpunktthemen sind natürlich vielfältig und unterscheiden sich auch regional sehr stark.
Alle Genossenschaften werden aber spürbar von der anstehenden CO2-Bepreisung betroffen sein. Dabei geht es für Genossenschaften nicht primär um die Frage der Umlagefähigkeit. Betroffen sind bei allen Modellen letztlich die Mitglieder – entweder über höhere Umlagen oder steigende Grundmieten. Diese zusätzliche Belastung lässt sich nur über umfangreiche und nachhaltige Investitionen abwenden, womit wir zu einem weiteren wichtigen Thema kommen: Die Wirtschaftlichkeit. Während beispielsweise Baukosten überproportional steigen (die Gründe sind hinlänglich bekannt), ist es derzeit populär, den Anstieg von Mieterträgen zu geißeln. Für Genossenschaften, die aber kostendeckend wirtschaften und keine Interessen von Investoren berücksichtigen müssen, führt das zu einem geringeren Investitionsvolumen – ein Teufelskreis! Wenn bezahlbare Mieten der politische Wille sind, muss die öffentliche Hand die notwendigen Investitionen umfangreich unterstützen!

Ein Thema, das insbesondere Genossenschaften im Großraum Frankfurt umtreibt, ist der Mangel an bezahlbarem Bauland. Bodenrichtwerte, die „durch die Decke gehen“ führen zu extremen Belastungen. Aufgrund der Kopplung an den Bodenrichtwert lässt sich auch im Erbbaurecht kein bezahlbarer Wohnraum mehr darstellen. Hier bedarf es einer dringenden Reform!

Diehl, NormanNorman Diehl, Vorsitzender des Fachausschusses für Kapitalgesellschaften
Hofheimer Wohnungsbau GmbH, Hofheim
Welche Rolle haben kommunale Wohnungsgesellschaften bei der Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum?

Öffentliche Wohnungsunternehmen sind Vermittler zwischen Wohnungspolitik auf der einen und dem Marktgeschehen auf der anderen Seite. Allein aufgrund unserer Gesellschafterstruktur sind wir den Menschen, die in unseren Städten leben, verpflichtet und haben den Auftrag sie mit Wohnraum zu versorgen.
Zwei Aspekte möchte ich dabei hervorheben:
Erstens: Es geht in erster Linie gar nicht um die Bezahlbarkeit, es geht darum den Menschen überhaupt einen Zugang zum Wohnungsmarkt, an dem Ort wo sie leben möchten, zu ermöglichen.
Zweitens: Wir haben i.d.R. in unseren Gesellschaftsverträgen verankert, dass wir breite Schichten mit Wohnraum versorgen. Und breit heißt eben nicht „nur“ Menschen mit niedrigen Einkommen. Also die klassische Mittelschicht ist auch auf uns, als öffentliche Wohnungsunternehmen, gerade in angespannten Wohnungsmärkten, angewiesen.

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Wie bewerten Sie die neue Wohnraumförderung in Hessen?

Wir sind ja gerne dabei, zu kritisieren, aber hier können wir einmal Dank aussprechen. Dank dem Verband, dass er sich so erfolgreich eingesetzt hat und Dank dem Land Hessen, dass sie dir Vorschläge aufgegriffen haben. Insbesondere die deutliche Erhöhung der Zuschüsse, aber auch der Wegfall der bautechnischen Anforderungen, führen zu einer besseren Wirtschaftlichkeit und einer Entbürokratisierung. So stärkt man den Neubau von bezahlbarem Wohnraum.
Was können kommunale Wohnungsgesellschaften beim Thema Mitarbeiterwohnen tun?

Hier gibt es aus meiner Sicht zwei Handlungsstränge, die verfolgt werden können. Erstens: Kommunale Wohnungsunternehmen können der Partner aller Organisationseinheiten sein, die sich im Konzern Stadt befinden. Es können Modelle für Mitarbeiter der Stadtverwaltung, Stadtwerke, KiTas usw. entwickelt werden. Als zweiter Strang können auch Kooperationen mit lokalen Unternehmen eingegangen werden. Für beide Modelle gilt, dass es entweder um Belegungsrechte und/ oder Vergünstigungen geht.

Ließ, FrankFrank Ließ, Vorsitzender des Fachausschusses für Betriebswirtschaft
GAG Ludwigshafen am Rhein Aktiengesellschaft für Wohnungs-, Gewerbe- und Städtebau, Ludwigshafen


Sehen Sie in Dachaufstockungen ein adäquates Mittel zur Schaffung von zusätzlichem Wohnraum?

Dachaufstockungen können ein wichtiges Element sein, um für mehr bezahlbaren Wohnraum zu sorgen. Aufstockungen bestehender Gebäude können einen Beitrag zur Lösung der Wohnungsnot vor allem im innerstädtischen Bereich leisten. Das Wohnangebot im Quartier wird verbreitert, was die soziale und demografische Mischung begünstigt.
Doch um das Potential von Gebäude- bzw. Dachaufstockungen zu nutzen, müssen auf kommunaler, Landes- und Bundesebene baurechtliche Rahmenbedingungen zum Beispiel zu Abstandsflächen und Ausgleichsmaßnahmen oder zu Stellplatzpflichten und zum Brandschutz geändert werden.
Da kein zusätzliches Bauland gebraucht wird, fallen keine Grundstückskosten an und Grünflächen bleiben unversiegelt.

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Wie hat die Bilanzierung der mit den Dachaufstockungen verbundenen Herstellungskosten zu erfolgen?

In diesem Zusammenhang stellt sich hauptsächlich die Frage, über welchen Nutzungszeitraum die Kosten für die Aufstockung abzuschreiben sind. Mit dieser Fragestellung haben sich das GdW Referat Rechnungslegung und der Immobilienwirtschaftliche Fachausschuss (IFA) des Instituts der Wirtschaftsprüfer beschäftigt. Demnach ist die Dachaufstockung als sogenannte Komponente zu behandeln. Das bedeutet, dass die Herstellungskosten für die Dachaufstockung separat abzuschreiben sind, unabhängig von der handelsrechtlichen Restnutzungsdauer des „Altgebäudes“. Eine Abschreibung der Herstellungskosten der Dachaufstockung über maximal 50 Jahre – gemäß der steuerrechtlichen Regelung – ist somit möglich. Allerdings wird die Nutzungsdauer „gedeckelt“ durch die technische Restnutzungsdauer des „Altgebäudes“.
Wie wirkt sich die Corona-Pandemie auf die Organisation der Wohnungsunternehmen und allgemein auf den Wohnungsmarkt/die Wohnungswirtschaft aus?

Die Corona-Pandemie hat sich bei den Wohnungsunternehmen als ein zusätzlicher Treiber der Digitalisierung herausgestellt. Durch Corona wurde wahrlich ein Digitalisierungsschub ausgelöst. Innerhalb kürzester Zeit musste von dem gewohnten Arbeiten aller im Büro auf ein weitgehendes mobiles Arbeiten (beziehungsweise Homeoffice) umgestellt, Prozesse verändert werden.
Dies hatte Auswirkungen für alle, Mieter und Mitarbeiter mussten sich den neuen Gegebenheiten stellen.

So änderten sich die Sprech- und Öffnungszeiten für Mieter, persönliche Termine konnten, wenn überhaupt, nur nach vorheriger Terminvereinbarung durchgeführt werden. Anliegen waren so hauptsächlich nur noch per Telefon / Email oder Post zu erledigen.

Mitarbeiter hatten kaum noch Präsenztermine, vieles musste online in der digitalen Welt erledigt werden. Es gab nun Videokonferenzen anstatt „Vor-Ort-Meetings“ und Webinare lösten den externen Seminarbesuch ab. Durch die wenigen unvermeidbaren Präsenztermine entstand ein vielfacher zeitlicher Aufwand zur Einhaltung der Hygienerichtlinien. Beispielsweise konnten Wohnungsbesichtigungen nicht mehr als Sammeltermine durchgeführt werden.

Die aufgrund von Corona notwendig gewordenen Änderungen bei den Prozessen werden aus heutiger Sicht auch in nach-Corona-Zeiten sicherlich in großen Teilen noch ihren Bestand behalten. Die Flexibilisierung der Arbeitszeiten ging einher mit einer Stärkung der Eigenverantwortlichkeit der Mitarbeiter. Mit einem solchen Angebot an attraktiven zeitgemäßen Arbeitsplätzen werden wir auch zukünftig als Arbeitgeber bei der Nachwuchsgewinnung profitieren.

Mit Sicherheit wird man sich auch zukünftig, trotz allen menschlichen Bedürfnissen nach persönlichen Kontakten, des Öfteren hinterfragen, ob und wie Termine gestaltet werden können. Die Einhaltung der bekannten Hygieneregeln wird gegenüber vor-Corona-Zeiten auch zukünftig sicherlich mehr beachtet werden.

zu allgemeine Auswirkungen auf die Wohnungswirtschaft /den Wohnungsmarkt:

Wirtschaftlich hat sich die Corona-Pandemie bisher zum Glück nur wenig auf die Wohnungswirtschaft ausgewirkt. Die Mietausfälle hielten sich bisher in Grenzen und waren hauptsächlich durch die direkt durch den Lock-down betroffenen Gewerbemieter begründet.
Auch hat die Corona-Pandemie auf dem Wohnungsmarkt nicht zu signifikanten Änderungen der Nachfragesituation geführt. Es waren zwar leicht rückläufige Zahlen bei den Kündigungen und Wohnungswechseln zu verzeichnen, doch im Gegensatz stiegen hierzu aber auch Wohnungsgesuche aufgrund von Trennungen leicht an. So blieb alles in allem die Nachfrage konstant.
Vermehrt war aber festzustellen, dass potentielle Mieter mehr Wert auf Wohnkomfort legen. Hierzu gehören sowohl großzügig geschnittene Wohnungen mit Balkonen, einer sehr guten technischen Infrastruktur (Breitbandversorgung) als auch funktionierendes Wohnumfeld und Nachbarschaften. In Zeiten von mobilem Arbeiten und digitaler Vernetzung von zuhause aus wird sich dieser Trend sicherlich fortsetzen.
Baulich hatte die Corona-Pandemie nur wenig zeitliche Auswirkungen. Der Neubaubereich konnte fast ungestört im zeitlichen Rahmen vorangetrieben werden. Einzig bei Großmodernisierungen im bewohnten Bereich kam es zu Verzögerungen, da hier teilweise die Arbeiten innerhalb der einzelnen Wohnungen nicht im geplanten Zeitablauf durchgeführt werden konnten.
Hoffen wir, dass sich die negativen Auswirkungen der Corona-Pandemie auch in 2021 für die Wohnungswirtschaft in Grenzen halten.
Zukünftig wird die Bereitstellung bezahlbaren Wohnraums weiterhin die Hauptaufgabe der Wohnungswirtschaft bleiben, denn die wirtschaftlichen Auswirkungen werden für Teile der Bevölkerung sicherlich noch länger zu spüren sein.

Mildner, RobertRobert Mildner, Vorsitzenderdes Fachausschusses für Steuern
Unternehmensgruppe Nassauische Heimstätte | Wohnstadt


Elektromobilität kann ein wichtiger Baustein bei der Energiewende sein. Sind die steuerliche Anreize, die für die Elektromobilität geschaffen wurden, für Wohnungsunternehmen ausreichend?

Grundsätzlich stellen die eigeleiteten Maßnahmen der Bundesregierung - siehe BMF-Schreiben vom 29. September 2020 - einen wichtigen Baustein zur Förderung der Elektromobilität dar. Hervorzuheben sind hierbei das begünstigte steuerfreie Laden von E-Fahrzeugen und E-Fahrrädern auf den Betriebsgrundstücken des Arbeitgebers als auch die Senkung des Besteuerung des geldwerten Vorteils aus der pauschalen Nutzungswertermittlung, die zu einem deutlichen Anstieg der Anzahl an Neuzulassungen von Elektroautos - seit Jahresbeginn wurden rund 150.500 Exemplare (Quelle: de.statista.com) neu zugelassen – in 2020 geführt hat. Nachteilig auf den Kauf von reinen Elektrofahrzeugen wirkt sich die weiterhin unzureichend ausgebaute öffentliche Ladeinfrastruktur aus – eine gewisse Kompensation stellt der seit November 2020 veröffentlichte KfW-Zuschuss für Ladepunkte auf privat genutzten Stellplätzen von Wohngebäuden dar, den neben privaten Eigentümern und Mietern auch Vermieter von Wohneigentum in Anspruch nehmen können.

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Im Zuge der Corona-Pandemie wurde die Umsatzsteuer befristet vom 1. Juli-31. Dezember 2020 abgesenkt. Welche Vor- und Nachteile hat diese Maßnahme für Wohnungsunternehmen?

Mit Beschluss der Bundesregierung vom 3. Juni 2020 wurde ein Konjunkturpaket auf den Weg gebracht, um die Nachfrage zu stärken und die wirtschaftlichen Folgen der Corona-Krise abzufedern. Ein wesentlicher Bestandteil dieses Pakets ist die zeitweise Senkung (1. Juli bis 31. Dezember 2020) des Mehrwertsteuersatzes von 19 Prozent auf 16 Prozent, beziehungsweise von 7 Prozent auf 5 Prozent beim reduzierten Satz. Die Absenkung des Regelsteuersatzes um 3 Prozentpunkte ist aus Sicht der Wohnungswirtschaft sehr zu begrüßen, da sich für Neubau-, Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, die in der 2. Jahreshälfte 2020 erbracht werden, aufgrund großer Volumina erhebliche Kostenersparnisse einhergehen. Da für einen Großteil der Wohnungsunternehmen die Wohnungsvermietung umsatzsteuerfrei erfolgt, kommt der Vorsteuerabzug in der Regel nicht zum Tragen, weshalb die Absenkung des Umsatzsteuersatzes auf die Bauleistungen einen echten Kostenfaktor darstellt. Gerade bei größeren Bauprojekten, deren Projektdauer mehrere Monate in Anspruch nimmt, ist die Vereinbarung von Teilleistungen mit den Handwerkern von essentieller Bedeutung, damit eine Abrechnung der geteilten Werklieferung zum geringeren Umsatzsteuersatz noch gelingt. Die Kurzfristigkeit der Ingangsetzung des Konjunkturpakets und dessen zeitliche Begrenzung auf halbes Jahr hat unsere Unternehmen vor große Herausforderungen gestellt, die administrative Maßnahmen wie zum Beispiel Anpassungen in der IT und der Buchhaltung kurzfristig erforderlich machten.

Urban, Andrea

Andrea Urban,
Vorsitzende des Fachausschusses für Recht
GWH Immobilien Holding GmbH


Die Digitalisierung zieht in die Wohnungsunternehmen ein. Kommt der digitale Mietvertrag? Welche Hürden gibt es aktuell?

Der Einführung des nahezu vollständigen, digitalen Vermietungsprozesses ist bereits dieses Jahr erfolgt und soll im Jahr 2021 mit der Einführung des „Digitalen Mietvertragsabschluss“ vervollständigt werden. Ein spezielles Vermarktungs-Tool wurde hierfür implementiert und diverse Weiterentwicklungen der bereits im Einsatz befindlichen IT-Anwendungen haben stattgefunden. Insbesondere die weitestgehend automatisierte Vermarktungsmöglichkeit von Mietobjekten war unser Ziel. Gekrönt werden soll der ganze Prozess dann mit der Möglichkeit abzuschließende Vertragsunterlagen digital zu versenden und digital zu unterzeichnen. Juristisch genauer zu untersuchen war insoweit schwerpunktmäßig die digitale Signatur. Hierzu gibt es mehrere digitale Qualitäten. Die rechtliche Prüfung der IT-gestützen Möglichkeit, hier die fortgeschrittene digitale Signatur, unter anderem durch den VdW südwest, verlief positiv. Auch bei den Themen Betriebskosten/Betriebskostenabrechnung, digitaler Posteingang, Mieter-App wird kräftig entwickelt bzw. weiterentwickelt. Diese Aufzählung können wir noch durch Instrumente, wie eine Mitarbeiter-App, unserem Mieterportal auf der Homepage sowie vielen Projekten im Bereich HR ergänzen. Wir könnten aber bereits noch weiter sein, aber in nicht wenigen Fällen verhindert der Engpass in der IT wie zum Beispiel bei der Schaffung von Schnittstellen zu den ERP Systemen oder bei Dienstleistern, die zuliefern müssen, die noch schnellere und breitere Digitalisierung. Es fehlen einfach notwendige Ressourcen, um effizienter digital zu werden

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Wie beurteilen Sie die von der Bundesregierung geplante Ausweitung des qualifizierten Mietspiegels für die Mietpreispolitik?

Die Beurteilung Ihrer Frage lässt sich meiner Meinung nach durchaus von zwei Seiten aufziehen, sozusagen einer Pro- und Contra Betrachtung: Auf der einen Seite bedeutet die Ausweitung des qualifizierten Mietspiegels sicherlich mehr Sicherheit im Hinblick auf die Kalkulation des Mietzinses . Ein Mietspiegel enthebt von der Auswahl von Vergleichsobjekten. Bei der Auswahl von Vergleichsobjekten stellt sich häufig die schwer zu beantwortende Frage der Vergleichbarkeit der jeweiligen angegebenen Wohnung. Der Fundus von Vergleichswohnungen ist für größere Wohnungsunternehmen sicherlich breiter vorhanden, als für kleinere Gesellschaften bzw. Vermieter. Insbesondere für letztere bedeutet ein Mietspiegel eine erleichterte Möglichkeit der Mieterhöhung. Aufgrund der hohen Preise für die Erstellung eines Sachverständigengutachtens ist die Beauftragung eines solches Gutachtens zum Zwecke der Mieterhöhung in den meisten Fällen für die Wohnungsunternehmen kein probater Weg. Infolgedessen wird die Ausweitung des qualifizierten Mietspiegels Mieterhöhungsmöglichkeiten flächendeckender und auch einfacher ermöglichen.
Auf der anderen Seite sind gerade qualifizierte Mietspiegel auch immer politischen Einflussnahmen ausgesetzt. Hierfür werden Gremien mit Beteiligten wie dem Mieterbund und kommunalen Wohnungsgesellschaften eingesetzt, die trotz wissenschaftlicher Beteiligung über die Miethöhen mitentscheiden können.
Es ist nicht auszuschließen, dass Mieten bewusst niedrig gehalten werden und nicht die tatsächlichen Marktpreise abbilden. Die Politik kann hiermit ihre Versäumnisse, bessere Rahmenbedingungen für den Neubau von Wohnungen wie Förderungen, einfachere Verfahren usw., kaschieren. Der Verband hat hier bereits entsprechende Forderungen an die Politik zusammengestellt.

Joest, DitmarDitmar Joest, Vorsitzender des Fachausschusses für Planung & Technik
KWB Kommunale Wohnungsbau GmbH Rheingau Taunus, Bad Schwalbach

Was sehen Sie mittelfristig als größte Herausforderungen für die Wohnungswirtschaft im baulich-technischen Bereich an?

Auf die Wohnungswirtschaft warten im neuen Jahr eine ganze Reihe von Herausforderungen:

1. Unsere Gebäude müssen smart werden.
Das bedeutet nicht, dass unsere Mieter per App die Rollläden schließen können. Es geht um eine sinnvolle Einbindung von Informationstechnologie in unsere Gebäude.
Das bedeutet:
  • konsistente Datenübernahme aus der Bauphase in die Bewirtschaftungsphase.
  • Steuerungseinheiten mit Fernauslesung und Fehlermeldungen für die technische Gebäudeausstattung. Nicht nur der Aufzug, auch Heizung, Wohnraumlüftung, Leitungssysteme müssen mittelfristig in der Lage sein, Fehlfunktionen umgehend online zentral an die Verwaltung zu melden.
  • Mieterkommunikationssysteme über App, Haustüranlagen und digitales schwarzes Brett müssen als Option für die Kommunikation mit den Mietern in die technische Ausstattung Eingang finden.

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2. Neue Fertigungstechniken.
Das erste Mehrfamilienhaus aus dem 3D-Drucker wird als Pilot realisiert. Bis zur Marktreife ist das sicher noch ein langer Weg. Aber die Notwendigkeit neben der Frage „Einzelvergabe oder GU / GÜ-Vergabe“ neu über die mittelalterliche Fertigungsweise am Bau nachzudenken besteht. Die vom GdW angestoßene Möglichkeit des seriellen Neubaus ist eine Möglichkeit. Insbesondere im Bereich Gebäudemodernisierung ist der Bedarf an seriellen Lösungen wie zum Beispiel Energiesprong groß. Dabei geht es nicht darum, diese Lösungen umfänglich einzusetzen, aber sehr wohl darum, die Möglichkeiten zu nutzen, wenn die konkrete Bauaufgabe es zulässt.

3. Erreichen der Klimaziele
Wir müssen zu einem ergebnisorientierten Umgang mit diesen ambitionierten Zielen kommen. Es kann nicht sein, dass aufgrund zweifelhafter Rechenmodelle bauliche Vorgaben entwickelt werden, die Geld verbrennen, ohne die prognostizierte CO2-Einsparung zu bewirken.
Die bisherigen Regelungen der ENEV sind für mich dafür ein gutes Beispiel. Zu jedem neuen Programm muss zwingend das Ergebnis in der baulichen Umsetzung evaluiert werden. Die Ergebnisse der Evaluation müssen umgehend zu einer Korrektur bei Normen und Förderprogrammen führen, wenn sich der Ansatz als nicht im beabsichtigten Maß wirksam herausstellt.

4. Sustainability – Nachhaltigkeit – Upcyling
Die Etiketten sind wohlfeil – die Notwendigkeit sich in diese Richtung zu entwickeln, ist aber dringend. Wir bauen nach wie vor mit Beton, Ziegel, mineralölbasierten Dämmstoffen – also Energiefressern. In der Tagespresse wird der Beton auch gerne mal griffig als Klimakiller bezeichnet. Die aktuelle Vorschriftenlage setzt uns aber enge Grenzen beim Bauen mit Recyklaten oder umweltschonend produzierten Baustoffen. Und wenn schon nicht die Bauvorschriften, dann auf jeden Fall das enge Finanzierungskorsett.

5. Architektur und Städtebau
Wohnen und arbeiten wachsen wieder zusammen. Die Wohnung als Lebensmittelpunkt gewinnt noch mehr an Bedeutung als bislang schon. Derweil fallen Innenstädte leer, weil der Einzelhandel noch kein Mittel gefunden hat, um sich gegen den Onlinehandel zu behaupten. Die Ballungsräume stoßen an ihre Grenzen bei der Erschließung neuer Flächen, der Verfügbarkeit von Trinkwasser, der Organisation der immer vielfältigeren Verkehren. Nicht zuletzt muss die enorme Investition in unsere gebaute Umgebung auch architektonischen Ansprüchen genügen. Das ist keine ästhetisch ambitionierte Forderung versnobter Architekten, sondern gesellschaftspolitische Grundlagenarbeit. Verantwortung und nachhaltigen Umgang mit der baulichen Umgebung entsteht wenn man sich damit identifizieren kann.
Ein neuer gesamtgesellschaftlicher Konsens zur Entwicklung und Vernetzung von Ballungsräumen, gut erschlossenen Rändern und ländlichen Bereichen ist meines Erachtens notwendig. Die Ergebnisse müssen dann auch gegen regionale Partikularinteressen konsequent durchgesetzt werden.

Inwieweit benötigen die Wohnungsunternehmen Verbesserungen bei den gesetzlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zur Bewältigung dieser Herausforderungen?

1. Angemessen Finanzausstattung
Zum einen durch passgenaue und ausreichend ausgelegte Förderprogramme in den oben genannten Feldern. Zum anderen durch das Beibehalten ausbalancierter Belastungen zwischen Mieter und Vermieter, wie zum Beispiel bei Modernisierungsumlage, Mietanpassung oder Umlage von Informationsgrundversorgung.

2. Änderung von Normen und Vorschriften um Wiederverwertbarkeit zu ermöglichen
Und zwar auf allen gebäudebezogenen Ebenen: Gebäude / Bauteil / Baustoff.

3. Forschungsaufträge mit Ergebnissen, die direkt in der Wohnungswirtschaft umgesetzt werden können

4. Vereinfachung von geringfügigen Beschäftigungsverhältnissen zu Gunsten der Beschäftigten
Subventionierung von Personalkosten bei Beschäftigen außerhalb des wohnungswirtschaftlichen Kernbereiches, wie zum Beispiel der sozialen Fürsorge, der Energieberatung, der Wohnberatung.

Schwarz, GünterGünter Schwarz, Vorsitzender des Fachausschusses für Berufliche Bildung und Personalentwicklung
WWG Wetzlarer Wohnungsgesellschaft mbH


Wie hat sich das Arbeiten durch die Corona-Pandemie verändert. Wie arbeiten die Unternehmen?

Das Arbeiten ist während der Pandemie geprägt durch mehr Abstand und deutlich weniger persönlicher Kontakte innerhalb der Mitarbeiter- und Kundschaft. Wir haben relativ früh damit angefangen, die Schutz- und Hygienemaßnahmen umzusetzen. So ist zum Beispiel im Haus das Tragen von Masken Pflicht (außer am eigenen Arbeitsplatz) und es stehen ausreichend Desinfektionsmittelspender zur Verfügung. Pro Büroraum darf aktuell nur eine Mitarbeiterin beziehungsweise ein Mitarbeiter arbeiten. Als Ausweichmöglichkeiten stehen unsere Außenbüros, neu eingerichtete Arbeitsplätze im Verwaltungsgebäude (zum Beispiel in einem Besprechungsraum oder im Sozialraum) oder auch Arbeiten von zu Hause zur Verfügung. Dass sich diese Maßnahmen offenbar bewährt haben, hat sich kürzlich gezeigt: Ein Mitarbeiter wurde positiv auf Corona getestet und dann sofort in Quarantäne geschickt. Natürlich hatten wir Angst, dass sich vor der Testung auch andere Mitarbeiter angesteckt haben. Zum Glück hat sich das nicht bewahrheitet und alle anderen Mitarbeiter*innen, die sich potentiell angesteckt haben könnten, sind negativ getestet worden.

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Weitere Veränderungen sind natürlich bei Besprechungen oder Schulungen zu beobachten. Hier ist die Digitalisierung unerwartet schnell voran geschritten. Webinare oder Online-Sitzungen sind keine Seltenheit mehr und haben sich gut und ohne Komplikationen bewährt. Was dabei fehlt, ist der persönliche Kontakt und das "Kaffeeschwätzchen" in den Pausen beziehungswese im Gang, bei dem nicht selten auch wichtige Themen behandelt werden. Von daher sehnen sich die Mitarbeiter*innen auch wieder auf "normale" Zeiten, die dann sicherlich sowohl analoge als auch digitale Kontakte als selbstverständlich werden lassen.

Wie sieht es derzeit mit den Bewerbungen für Auszubildende in der Wohnungswirtschaft aus? Wie viele Auszubildende bildet Ihr Unternehmen aus? Wie läuft die Azubivermittlung an andere Unternehmen in der Region ab?

Unser Unternehmen bildet vier Auszubildende zu Immobilienkaufleuten aus. Die Anzahl der Bewerbungen in diesem Jahr (zum Ausbildungsbeginn 2021) war erstaunlicherweise genau doppelt so hoch wie im letzten Jahr. Auch die vermeintliche Qualität hat unsere Erwartungen übertroffen. Wir hatten keine Probleme, die beiden zur Verfügung stehenden Ausbildungsstellen zu besetzen.

Stegner, Ralf
Ralf Stegner
Ralph Stegner, Vorsitzender des Fachausschusses für EDV und Organisation
Bauhilfe Pirmasens GmbH, Pirmasens


Datenschutz ist bei der Digitalisierung ein großes Thema, manchmal auf Hindernis. Wie weit ist die Branche bei digitalen Ablaufprozesse und Archivsystem und welche Hürden gibt es bspw. beim Versand und Empfang von elektronischen Rechnungen in Verbindung mit den neuen GoBD und der DSGVO?

Der Entwicklungsstand hinsichtlich der Digitalisierung ist in unserer Branche sehr unterschiedlich. Größere oder innovative Unternehmen sind schon sehr weit und sind sehr engagiert. Insgesamt hängt das Thema aber auch an unseren Softwareanbietern, die Branche kann nur so digitalisieren wie es die bekannten Anbieter wohnungswirtschaftlicher Software zulassen oder anbieten. Dabei geht es um Schnittstellen, Standards für die Anbindung von PropTech – Lösungen, aber insbesondere auch um die angebundenen Archivlösungen.

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Dennoch ist die Digitalisierungsbereitschaft in der Wohnungswirtschaft bei dem Thema Archiv oder Dokumentenmanagementsystem am höchsten, denn sowohl was die internen Prozesse, als auch was die Kosteneinsparungspotentiale angeht, sind die Vorteile eines digital verfügbaren Archivsystems bei allen Beteiligten besonders leicht ersichtlich. Aber die größte Hürde stellt immer noch der damit verbundene hohe technische und organisatorische Aufwand, die riesigen Aktenberger auf den Scanner zu bringen, dar.

Die Herausforderung im Hinblick auf die DSGVO besteht darin, personenbezogene Daten nach Ablauf der gesetzlichen Aufbewahrungspflichten aus den Archiven wieder zu löschen. Die Softwarehersteller fokussierten sich jahrelang auf die Revisionssicherheit ihrer Verfahren.

Ein digitalisierter Rechnungsvorgang ergänzt sich ganz wunderbar mit einem digitalisierten Archivsystem. Ein digitales Archiv und digitale Rechnungsabläufe gehören zusammen. Der Rechnungsversand an Handwerker/Dienstleister ist zunächst ein datenschutzrechtlich unproblematisches Thema. Hier handelt es sich vorwiegend um Unternehmensdaten, die nicht dem Datenschutz unterfallen.

Auf jeden Fall gilt: nur, wenn man GoBD und DSGVO von Anfang an mitdenkt, wird die Digitalisierung nicht nur viele Unternehmensprozesse vereinfachen, sondern auch rechtssicherer.

Technik erleichtert unseren Alltag. Auch in der Wohnung. Welche Smart-Technologie in Häusern und Wohnungen kommen bei Ihnen immer häufiger zum Einsatz?

Ich denke, bei diesem Thema besteht noch Luft nach oben. Der Fokus liegt in der Branche im Moment zum einen immer noch auf der Verbesserung der Kommunikationsnetze, wie zum Beispiel mit Glasfaser, und damit die Möglichkeit die Häuser miteinander zu vernetzen, zum anderen fordern EU-Vorschriften die digitale Aufnahme von Verbräuchen und entsprechend die Aufarbeitung und zur Verfügungsstellung der Daten und Informationen gegenüber dem Mieter. Da gibt es noch viel Klärungsbedarf.
Sicherlich befassen wir uns aber auch mit dem smarten Haus, was uns in vielerlei Hinsicht zukünftig die Möglichkeiten bietet, alle Verbräuche zu analysieren und zu überwachen, Verschleiß frühzeitig zu erkennen, zum Beispiel bei Liftsystemen oder Heizungsinstallationen sowie Störungen über Routinen frühzeitig zu erkennen und schnell zu lösen, noch bevor der Mieter etwas merkt.
Wir haben mittlerweile gelernt, dass die Smart-Home-Technologien neue Möglichkeiten für ein sicheres und energiesparendes Wohnen bietet und eine echte Hilfe im Alltag darstellen kann. Der Mieter selbst kann schon genügend Möglichkeiten selbst ausprobieren und nutzen.
Hier sind die technischen Möglichkeiten aber längst noch nicht erschöpft und die zunehmende Standardisierung in zum Beispiel der Kommunikation der Geräte unterschiedlicher Hersteller wird uns dabei helfen, (altersgerechte, inklusiv-gedachte) Technologien nach und nach in unseren Häusern zu implementieren.

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