Wohnraumförderung Rheinland-Pfalz
Erwerb von Belegungsrechten – ein Instrument für bezahlbaren Wohnraum im Bestand

ISB

Das Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen des Landes Rheinland-Pfalz tourt derzeit mit regionalen Informationsveranstaltungen „Wege zu einem bezahlbaren Wohnen und Bauen in Rheinland-Pfalz – Initiativen und Förderprogramme praxisnah“ durch das Land. Zusätzlich zur attraktiven Förderung des selbstgenutzten Wohneigentums wird auch über ein interessantes Programm der Mietwohnraumförderung informiert: Programm zum Erwerb von allgemeinen Belegungsrechten an bestehenden Mietwohnungen.

Dieses auch von Kommunen zu nutzende Programm wenden mehrere Mitgliedsunternehmen der Arbeitsgemeinschaft rheinland-pfälzischer Wohnungsunternehmen bereits an. So gibt es beispielsweise eine Kooperation der Stadt Mainz mit der Wohnbau Mainz GmbH, in der die Mieter der Wohnbau Mainz umfassend informiert werden, wie sie von dieser speziellen Landesförderung profitieren können. In Mainz sind derzeit von 5.600 geförderten Wohnungen rund elf Prozent über den Erwerb von allgemeinen Belegungsrechten gefördert.

Auch für die GEWOBAU Bad Kreuznach ist der Erwerb von allgemeinen Belegungsrechten eine attraktive Option: „Wie das Beispiel der Wohnbau in Mainz zeigt, lassen sich so nicht nur Mieten auf dauerhaft sozial verträglichem Niveau halten, sondern auch Kosten der Wohnungsbaugesellschaften verringern“, sagte Karl-Heinz Seeger, Geschäftsführer der GEWOBAU und stellvertretender Vorsitzender der ARGE rheinland-pfälzischer Wohnungsunternehmen, am Rande einer solchen Bündnis-Veranstaltung dem SWR-Fernsehen. Hohe Mieten wie in Ballungsgebieten kommen zwar im Stadtgebiet von Bad Kreuznach gar nicht oder nur sehr selten vor, dennoch ist die Verhältnismäßigkeit von Miete und ihren Nebenkosten für viele der Mieter in Bad Kreuznach einfach lebensnotwendig. Für die Wohnungsbaugesellschaft, die mit mehr als 2.100 Wohnungen der größte Anbieter von bezahlbarem Wohnraum in der Stadt ist, bedeutet der Verzicht auf eine höhere Miete zwar zunächst ein Einnahmeverlust, der kann durch Landesförderprogramme wie dem Erwerb von Belegungsrechten aber aufgefangen werden.

Die Wohnungsbaugesellschaft verzichtet damit auf ihr Belegungsrecht und gibt ein Kontingent an Wohnraum ausschließlich an Wohnberechtigte ab. Dies wird zurzeit bereits in 440 Mieteinheiten der GEWOBAU praktiziert. Das neue Fördermodell der Investitions- und Strukturbank Rheinland-Pfalz (ISB) sieht vor, dass durch den Erwerb von allgemeinen Belegungsrechten die Miete innerhalb gewisser Einkommensgrenzen dauerhaft niedrig gehalten werden kann. Der Mietpreis liegt dann etwa 15 Prozent unter dem Schnitt des maßgeblichen Mietspiegels. Anders als in den Vorjahren sind Einkommensgrenzen mit dieser neuen Regelung flexibler ausgelegt, das bedeutet, je nach Förderung dürfen die Einkommen bis 40 Prozent über dem festgeschriebenen Satz liegen. Für diesen Mieteinnahmeverzicht bekommt der Vermieter Bares; bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung etwa 6.640 Euro.
Neue Voraussetzungen und Rechenbeispiel für Förderung nach §13 (2) LWoFG
  • Ersparnis 15 % x 117,0744 Faktor x m² Nutzfläche
  • Preisunterschied x Multiplikator x Wohnfläche
  • Einkommensgrenzen übersteigen nicht mehr als 40 %
  • 15 % unter dem Mittelwert des maßgeblichen Mietspiegels
  • Bindungsdauer zehn Jahre
Rheinland-Pfalz

Für die GEWOBAU bleibt es letztlich unerheblich, welche Förderungen in Anspruch genommen werden. Wichtig ist, so Seeger, dass sie zum Wohnungsprojekt und zu der Mieterstruktur passen. „Wir setzen auf einen Dreiklang von Fördermöglichkeiten“, berichtet Seeger aus der Praxis. So gibt es für die aktuellen Modernisierungen in der Schubertstraße einen Tilgungszuschuss von 20 Prozent für ein zinsgünstiges Darlehen der Landesbank.

Günstige Miete gegen Bares für den Vermieter - auf diese Formel lasse sich in etwa die Regelung bei dieser Form der Belegungssteuerung bringen. Eine Lösung, die einerseits attraktiv ist, andererseits auch einen höheren Verwaltungsaufwand bedeute, denn die Verteilung der Wohnungen muss vom Vermieter moderiert, der Kontakt zur Förderstelle der Stadt, wo die Wohnberechtigungsscheine ausgestellt werden, gehalten werden. Mit ihrem Informationsflyer versucht die Stadt Mainz den Aufwand dazu im Griff zu halten.

Ein Problem kann die soziale Durchmischung der Wohnanlage werden, wenn dieses Programm nicht von Bestandsmietern, sondern bei leerstehenden Wohnungen von neuen Mietinteressenten genutzt wird. „Wer eine Wohnung letztlich bekommt, dies habe die Wohnungsbaugesellschaft dann mitunter nicht mehr in der Hand“, spricht Seeger ein Problem der öffentlich geförderten Wohnungspolitik an. Hier können Kooperationsverträge über die Belegung zwischen Kommunen und Wohnungswirtschaft hilfreich sein. Aus früheren eher schlechten Erfahrungen mit einer einseitigen Belegungspolitik von großen Wohnanlagen haben die Beteiligten gelernt, wie wertvoll gut gemischte und stabile Nachbarschaften sind.

Flyer Wohnbau MainzAus Sicht der Stadt Mainz fasste Hans Knebel, vom Amt für soziale Leistungen, Bereich Wohnraumförderung, die Vorteile des Erwerbs von allgemeinen Belegungsrechten für Kommunen zusammen:

  • Verbesserung der Wohnraumversorgung
  • Möglichkeit zur Vereinbarung von Benennungsrechten
  • Element zur Steuerung von Bewohner- und Quartiersstrukturen
  • Erhöhung des geförderten Wohnungsbestandes ohne Neubau
  • Vermeidung von Segregationsprozessen in Beständen mit auslaufenden Förderbindungen
  • Dämpfung der Preissteigerung bei Mietwohnungen
  • Zufluss von Zuschussmitteln nach Förderabschluss.

Die Sicherung bezahlbaren Wohnraums im Bestand ist auch ein wichtiges Anliegen der in der Arbeitsgemeinschaft rheinland-pfälzischer Wohnungsunternehmen zusammengeschlossenen Wohnungsunternehmen und Genossenschaften. Nicht zuletzt wirken sie daher als aktive Partner im landesweiten Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen in Rheinland-Pfalz mit.
Informationsblatt der Wohnbau Mainz

Sinz, Roswitha Ihre Ansprechpartnerin
Roswitha Sinz

ARGE rheinland-pfälzischer Wohnungsunternehmen
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